Как продать квартиру в ипотеке?
Задолженность по ипотеке растет, а выплачивать нечем. Если найти источник средств в ближайшее время не представляется возможным, эксперты рекомендуют продажу квартиры.
Ключевым признаком наступления кризиса в экономике страны является увеличение доли ипотечных договоров с задолженностью. Если выплачивать заем банку стало сложно, жилье лучше продать. Кто может купить ипотечную квартиру, и какие схемы применяются на ипотечном рынке, вы узнаете из этой статьи.
Схема 1. Банк-покупатель.
Заемщик потерял источник доходов, восстановить материальное положение сложно. Если принято решение о продаже, то предложить реализацию жилья нужно в первую очередь банку, выдавшему кредит. В зависимости от сложности ситуации, финансовое учреждение может предложить, как выкуп недвижимости, так и реструктуризацию долга. Перекредитование осуществляется обычно на ограниченный срок — 3-6 месяцев. Целью реструктуризации является поиск возможностей для возврата к стандартному графику платежей. Если вопрос в течение согласованного времени не решается, выход один — продажа квартиры в ипотеке.
Схема 2. Продажа через суд.
В случае многократных задержек выплаты взносов на погашение долга, банк может обратиться в суд с требованием о продаже ипотечной квартиры. Этот вариант для заемщика является самым невыгодным. Организует продажу жилья банк-кредитор. Недвижимость выставляется на аукцион по стоимости, определяемой судом. Если покупатель при проведении первых торгов не найдется, стоимость квартиры снизиться на 10%. При организации продажи в третий раз, в случае отсутствия покупателя, приобретателем залогового жилья становится банк. Стоимость реализации снижается еще на 25%.
Основной целью организации подобных торгов является возврат займа банку. Заемщик возвращает средства в редких случаях.
Схема 3. Уступка квартиры.
При самостоятельном планировании продажи, заемщик может найти покупателя и предложить банку заключить договор уступки требования. В сделке выступают три стороны: заемщик, он же продавец, покупатель и банк как залогодержатель.
Обязательным условием заключения договора купли-продажи является оплата покупателем полной суммы долга кредитному учреждению. После этого квартира выводится из-под залога, а заемщик освобождается от обязательств по выплате ипотеки.
Продавец, собственник недвижимости, вправе обратиться также за помощью в поиске покупателя в агентство недвижимости. Регистрация сделки происходит через отделение Росреестра. Заемщик, покупатель и представитель банка обращаются с заявлением о переходе прав к новому собственнику. После погашения долга по платежам банк выдает закладную и справку об отсутствии задолженности.
Схема 4. Обмен жилья.
При возникновении сложностей с выплатами по ипотеке, заемщик может обменять жилье подешевле или меньшей площади. За счет снижения суммы долга период кредитования и ежемесячный взнос снизятся.
Проведение подобных сделок связано с определенными сложностями. Для обмена квартир требуется продажа квартиры в залоге и оформление новой ипотеки на покупку меньшей по квадратам недвижимости.
Что потеряет заемщик при продаже квартиры в ипотеке?
При заключении договора продажи жилья в ипотеке заемщик потеряет проценты за пользование кредитом. Обычно состав платежей распределяется таким образом: в первые годы оплачивается большая часть процентов, далее производится выплата основного долга. Соответственно, чем раньше произойдет продажа, тем больше потеряет собственник квартиры. Значение имеет и ситуация на рынке недвижимости. При значительном росте цен, заемщик вполне может получить и доход от продажи. Однако это произойдет только в том случае, если штрафы банку не достигли огромных размеров.
При срочной продаже жилья существует риск реализации недвижимости со значительной скидкой — около 10%. Данная ситуация имеет место в случаях, когда сумма долга достаточно высокая — от 5 млн руб.